No contiene el CC una definición de esta figura jurídica, siendo conceptuada por la doctrina más autorizada como situación jurídica que se da cuando dos fincas (predios, rústicos, edificios) están separadas por un elemento comun (valla, seto, zanja, pared, etc.), que pertenece a los propietarios de aquellos. En el orden material, hay medianeria cuando cualquier elemento divisorio (paredes, cercas, zanjas) se halla situado sobre terreno de ambas fincas y pertenece por mitad a los dueños de una y otra. CASTAN TOBEÑAS 1 tras poner de relieve la inexactitud de la denominacion de servidumbre de medianeria, la define siguiendo a M. SCAEVOLA como aquel conjunto de derechos y obligaciones que dimanan de la existencia y disfrute en comun de una pared, cerca, vallado, etc., por parte de los dueños de edificios o predios contiguos, separados por dichas divisiones. Es definida por la DGRN como una servidumbre real de caracter legal y de interes privado, consecuencia en su manifestacion mas importante de la union de los edificios en la vida urbana, en los que la pared o muro que los divide sirve en su integridad fisica a las dos casas colindantes. (R. 23 nov. 1932). Nuestro CC no define el concepto de la medianeria, aunque es evidente que opera con un determinado concepto de la misma; o en otros terminos, que el legislador dejo inmerso su concepto de medianeria en los escasos preceptos que le dedica. La expresion medianeria no solo se utiliza para designar a la relacion juridica que surge como consecuencia de la titularidad, indivisa de una pared, valla, seto, etc., con el conjunto de derechos y obligaciones que de la misma dimanan, sino para hacer referencia a los precitados elementos comunes de separacion y delimitacion de ambas fincas
Nuestro Código Civil, dentro del capítulo de las servidumbres legales, regula en los artículos 580 a 585 la llamada servidumbre de luces y vistas. La sistemática del Código Civil en esta materia ha sido objeto de numerosas criticas por parte de la doctrina. A dicha regulacion legal se le atribuye una serie de defectos: 1. En primer lugar el articulo que abre la seccion quinta, el 580, se refiere a la medianeria, tratada en la seccion anterior. 2. En los articulos 581 a 584 se establecen limites a la propiedad por razon de vecindad. 3. El articulo 585 es el unico que contempla propiamente una servidumbre, aunque al igual que en los supuestos anteriores no puede ser calificada como servidumbre legal.
De forma más explícita se define «como un derecho real en fundo ajeno que faculta a su titular para invadir tal fundo ajeno para trasladarse, facultad que a su vez radica en poder transitar por una finca quien no tiene la propiedad o posesión de la misma, mientras que la restricción del predio sirviente, en correspondencia con aquella facultad, supone no entorpecer aquella franja de terreno por donde se ha establecido el paso, dejando el dueño del predio sirviente despojado y expedito ese espacio, esto es, tal servidumbre no es otra cosa que el derecho a pasar por un fundo ajeno, que por implicar una relación inmediata y directa de su titular sobre una cosa tiene carácter real y que ciertamente, en cuanto presupone un ejercicio estable y de hecho, es poseible» (S. 13 ene. 1998, Sec. 1.ª, AP A Coruña). «El derecho de servidumbre de paso sólo puede ejercitarse sobre fundos de dominio privado, no sobre vías públicas, como son las calles o plazas, porque se precisa el animus iure servitutis, que nunca existiría si el titular de la finca servida-predio dominante cuando realmente se trate de servidumbres creyere venir pasando siempre, es decir, desde que recuerda, por vía pública; esta sola circunstancia haría improsperable una acción confesoria de servidumbre, que solamente puede recaer sobre otro fundo #el llamado sirviente# de dominio privado, Ss. 1 y 14 dic. 1966 (S. 9 jun. 1987, AP Palencia). Estas servidumbres tratan de impedir que quede una heredad completamente aislada y sin medios de comunicación con las vías públicas por las cuales ha de tener acceso y dar salida a sus productos. Toda vez que de otro modo se haría imposible física y materialmente su disfrute.
